Acheter à deux à Six-Fours-Les-Plages ou dans le Var : PACS, SCI ou indivision ? Ce qui change en cas de séparation ?

Acheter à deux dans le Var

UN RÊVE, MAIS AUSSI UN ENGAGEMENT JURIDIQUE

Acheter à deux, c’est construire un projet de vie, mais aussi un engagement juridique. Chaque couple, chaque projet est unique. Et selon que vous soyez mariés, pacsés ou en concubinage, le régime juridique qui encadrera votre achat changera tout : propriété, partage, succession, protection en cas de séparation ou de décès.

Le rôle du notaire est justement d’éclairer ces choix pour sécuriser votre achat et votre avenir. Voici les trois principales solutions, leurs effets pratiques… et les conseils concrets pour éviter les mauvaises surprises.

L’indivision

LA SOLUTION LA PLUS FREQUENTE… MAIS PAS LA PLUS SURE

Lorsqu’un couple achète un bien sans être marié ou pacsé, l’indivision s’applique automatiquement.

Chaque acheteur (indivisaire) détient une quote-part du bien, proportionnelle à son apport.

Les décisions les plus importantes doivent être prises à l’unanimité (sauf exceptions). Ce qui, en cas de désaccord, peut vite générer des situations de tension et de blocage.

Chaque indivisaire est tenu de régler les dettes de l’indivision (impôts ou travaux sur le logement par exemple), à proportion de sa quote-part. Il est donc essentiel de bien évaluer les risques de mésentente avant l’achat.

Mais attention : le régime de l’indivision est dit  « provisoire ». La loi pose comme principe que "nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision". Trois solutions s’offrent alors aux indivisaires :

-    l’un d’eux peut mettre en vente sa quote-part, les autres ne peuvent s’y opposer. Toutefois, ils disposent d'un droit de préemption sur la quote-part cédée. -    ils peuvent décider à l’unanimité de vendre le bien à un tiers. A défaut d’accord, la vente peut, sous certaines conditions, intervenir à la majorité des deux tiers des droits indivis (C. civ. art. 815-5-1).

-    L’un d’eux peut à tout moment de demander le partage (C. civ. art. 815)

Pour limiter les risques, l’acte peut prévoir une convention d’indivision (durée, modalités de sortie, clause d’agrément, prix de rachat ou barème).

Exemple concret

‍Un couple achète une maison à Six-Fours à 400 000 €, chacun finançant moitié. Trois ans plus tard, la relation se termine : l’un veut vendre, l’autre pas. Sans convention, ils sont en indivision et doivent vendre.S’ils avaient prévu une convention d’indivision ou créé une SCI, chacun aurait pu conserver sa part selon les modalités prévues — sans passer par le juge.

Le PACS et achat immobilier  

UN CADRE PROTECTEUR, A CONDITION D’ETRE BIEN REDIGE

Le Pacte civil de solidarité (PACS) offre une alternative au mariage. Régie par l’article 515-1 et suivants du Code civil il introduit notamment une solidarité pour les dettes du ménage, mais il n’accorde pas pour autant de droits successoraux automatiques. Sans testament, un partenaire pacsé n’hérite pas comme un conjoint marié. Les partenaires pacsés peuvent toutefois opter pour un régime d’imposition commun et sécuriser certains droits via testament ou donation.

Depuis 2007, le régime par défaut est celui de la séparation de biens : chaque partenaire reste propriétaire de ce qu’il acquiert. Cependant, les partenaires peuvent choisir expressément le régime de l’indivision conventionnelle, où chaque bien acheté pendant le PACS est présumé appartenir pour moitié à chacun.

En cas de séparation

• En séparation de biens : chacun récupère selon son apport.
• En indivision conventionnelle : les biens sont partagés par moitié, même en cas d’apports inégaux.

En clair : si vous achetez ensemble en étant pacsés sans convention spécifique, vous êtes assimilés à des indivisaires classiques. En cas de séparation, c’est le même régime que l’indivision (article 515-5-2 C. civ.).

La SCI :

UNE SOLUTION PATRIMONIALE SUR-MESURE, MAIS À MANIER AVEC RIGUEUR

Créer une Société Civile Immobilière (SCI), c’est transformer votre projet immobilier en projet sociétaire (Code civil, art. 1845)

Vous ne possédez plus directement le bien, mais des parts sociales de la société qui le détient. En effet, la SCI (Société Civile Immobilière) permet d’acquérir par parts sociales et d’organiser précisément la gestion, la direction et la transmission. Elle est très utilisée pour sécuriser une transmission familiale ou organiser la gestion locative.

Avantages

• Statuts personnalisables : clauses de rachat, agrément, de majorité, …
• Souplesse pour investir à plusieurs (famille, concubins, amis)
• Transmission facilitée (donation ou cession de parts)
• Meilleure protection du partenaire minoritaire grâce à des clauses 

Points de vigilance

• Couts initiaux et obligations comptables
• Nécessite une entente durable entre les associés
• Fiscalité à anticiper selon le projet (impôt sur les sociétés ou sur le revenu)
• Et surtout : si vous n’avez pas prévu de clause d’exclusion ou de clause d’agrément, une cession de parts peut rendre la situation instable

Et côté banque ?

L'IMPACT SUR LE PRÊT IMMOBILIER

Les organismes prêteurs exigent souvent une solidarité entre coemprunteurs : chacun reste responsable du remboursement total, même après séparation. En cas de rachat de soulte, un avenant de désolidarisation doit être signé avec la banque, souvent avec le concours du notaire.

En cas de SCI, c’est la société qui emprunte et les associés se portent souvent caution solidaire. Un point à négocier avec la banque et à anticiper avant la signature.

Le rôle du notaire :

SECURISER AUJOURD'HUI, POUR ÉVITER LES CONFLITS DEMAIN

Acheter à deux n’est pas qu’un acte financier : c’est un engagement de vie, à la fois juridique et humain. Le notaire vous aide à :

1. Identifier et choisir le régime adapté à votre situation (indivision, PACS, SCI)
2. Calculer les incidences fiscales et successorales
3. Rédiger les actes nécessaires : PACS, convention d’indivision, statuts de SCI, testament, …

Cas pratique

M. et Mme L. : acheter ensemble, se protéger efficacement

M. et Mme L. achètent un appartement à Sanary pour 320 000 € : 50/50. Ils se posent la question d’avoir un enfant, d’éventuelles entreprises individuelles et de la protection en cas de séparation.

Solution proposée par leur notaire EXCEN TPM :

1. Convention d’indivision de 5 ans, renouvelable une seule fois, avec clause de sortie indexée.
2. Testament notarié pour Mme L. afin de garantir un complément au partenaire.
3. A terme : création d’une SCI familiale pour faciliter la gestion locative et la transmission.

Résultat : clarté juridique, calendrier de sortie, sécurité pour le logement familial, et réduction du risque de conflit.

À retenir

• En concubinage (art. 815 C. civ.) : pas de protection légale → convention d’indivision fortement recommandée.
• En PACS : Séparation de biens (ou indivision sur option, art. 515-1 s. C. civ.), testament vivement conseillé.
• En SCI (art. 1832 C. civ.): structure patrimoniale solide, protection du partenaire forte selon les statuts, mais à encadrer juridiquement.

Le notaire reste le partenaire clé pour transformer votre projet immobilier en sécurité durable.

Checklist pratique :

5 ACTIONS AVANT DE SIGNER

1. Définir votre statut : indivision ou SCI ? envisager PACS/mariage si pertinent.
2. Rédiger une convention d’indivision ou des statuts de SCI (avec clauses de sortie).
3. Prévoir testament(s) si l’un est non-héritier automatique (PACS / concubinage).
4. Vérifier les implications fiscales et bancaires (prêt, garanties).
5. Avant la signature d’un compromis, confier votre dossier à votre notaire